我的卖房故事,9年前我从鬼城逃离

我至今还会回忆起2010年,那是我人生中最疯狂的一年。

在朋友的邀请下,我从上海前往鄂尔多斯康巴什,当时的我,怎么都不会想到,仅仅只是一年后,我会用“逃回来”来描述那最后的几个月。

被访者/杨明
写作者/李莉

2010年常常被许多鄂尔多斯人怀念,因为那也许是鄂尔多斯人记忆中最美好的一年,当时巨额资金通过民间借贷等方式涌入房地产市场,批量造就了无数个亿万富翁,然而这一切在2011年成了一场梦。

从2006年起,在煤炭产业带来的资金支撑下,鄂尔多斯的房地产市场开始爆发,房价在一两年的时间里从每平方米1500元飙涨至5000-6000元,一房难求是当时的普遍现象。2010年则是鄂尔多斯楼市最为火爆的年份,均价突破10000元/平方米,然而仅仅只是一年后,鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘从2010年的均价10000元/平方米暴跌至3000元/平方米,此后一直在低位徘徊。

数据显示,2015年二季度至今鄂尔多斯房价逐年缓慢增长,2019年12月均价为6999元/平方米,个别项目突破10000元/平方米。其中康巴什新城从2018年起均价已回升至10000元/平方米上下,个别项目突破15000元/平方米。

从2011年整个市场崩盘到现在重回10000元/平方米均价水平,康巴什新城用了整整9年的时间。

时至今日,鄂尔多斯盛名不再,康巴什也仿佛被人遗忘在了历史的角落。然而当我们回过头的时候,却发现这里并没有出现人们想象中的“萧条”、“破败”、“荒凉”等模样,反而是一个个美丽的小区,一个比一个更大的广场,以及周围数不清的公园。

与其说这是个鬼城,更不如说像是个天堂。这里有鄂尔多斯唯一的二本大学学院、市重点中学,还有星罗密布的星级宾馆、甲级写字楼。这里的马路宽大无比,这里的娱乐场所富丽堂皇,这里的政府办公大楼气势磅礴。

然而当人们站立其中,才发现,这里静极了。平日里没有人,没有车,就连云也很少,一切都似乎有种不真实不协调的感觉。

9年后的今天,当我回头再看看这一切的时候,我发现鄂尔多斯依然在“逃离”,国家统计局公布,2018年全国流动人口数据为2.41亿人,在众多省份中,内蒙古的鄂尔多斯以61%的占比位列首位,是所有城市中外流人口在居住地买房占比最高的城市,虽然近年来鄂尔多斯本地房地产市场热度低迷,但巨大民间的财富积累,依然成为了鄂尔多斯外流人口在居住地买房的重要支撑。

当越来越多的鄂尔多斯人离开家乡前往其他城市买房定居,当年我所经历的那一场盛极一时的狂欢,现在看来只是一场梦。

 

1

盛世

 

车 豪车 遍地豪车

一切都开始于2010年,当时我有几个浙江的朋友在那边做买卖。他们在拉着我去鄂尔多斯做房地产生意之前是做矿产生意的,其中也有开民间借贷公司。他们知道我在上海一直做房地产这行,于是就把我叫了过去。

那是我最意气风发的时候,觉得我是从上海过去的,什么东西没见过,但当我自信满满地走出鄂尔多斯机场的时候,一辆奔驰S600停在了我的面前,上面坐着的正是我的那位浙江朋友,当时我就看着那辆车,要知道,在当时的上海,马路上最常见的是大众,即使有奔驰,也基本以C系为主,S级的车型都较为少见。

我朋友看到我这样就笑了,他和我坦白,“这辆车是40万买的,在这个地方,二手车市场非常的疯狂,大量的豪车都被抵押到了一个极低的价格。”

在此之前,我虽然早就听过了鄂尔多斯人“有钱”,但“有钱”这个概念还停留在上海金融中心的小资与繁华,鄂尔多斯的豪气让我有点无所适从。

为了让我“开开眼”,我朋友带着我去了当时鄂尔多斯最大的地下二手车市场,在那里,我第一次见到那么多的豪车,什么兰博基尼、玛莎拉蒂、法拉利、保时捷、奔驰、路虎……浩浩荡荡的停放在一个极大极大的场地之中。

这里所有的广场都仿佛望不见尽头。

最重要的是,这些豪车基本都有九成新,而价格却只有其市价的10-30%,几十万就可以带走一辆,像甩卖白菜一样。

让我印象最深的是那边当时政府部门的用车,出镜率最高的都是同一款车,叫做凌志LX570,我印象非常的深,那个车记得是200万一辆,很多政府部门的领导都是开这个车,这在上海是不可想象的。

曾经在网络上看到网友们吹牛,说“中国90%的路虎都在鄂尔多斯”。一点都不夸张,真的一点都不夸张,满大街都是豪车,迈巴赫也只是买菜车。

一夜暴富

在鄂尔多斯呆了一段时间之后,我也从刚开始的无所适从渐渐淡定了下来,并开始理解了鄂尔多斯的“有钱”。

这是一个人均收入非常高的地方。

为什么呢?

因为鄂尔多斯主要是有四个经济来源,分别是“羊煤土气”,无论是煤矿、稀土还是天然气,这三样东西都是属于资源,这是一个资源型的城市。

普通老百姓,可以说是一夜暴富。

我的那位浙江朋友2008年就来到了鄂尔多斯,当年,他花200万盘下了一个半废弃的矿洞,重新开采。2010年的时候,探测出了规模不小煤矿储量,于是转手4亿卖出。

仅仅三年的时间,一个废矿从200万的价格转手到了4个亿。整整200倍的增幅,这简直是一个神话,但是在鄂尔多斯,却像是一件再正常不过的事情。

除了像我朋友那样的外来商人靠做矿产投资生意之外,当地,大部分都是农民或者是说牧民,他们更多的是什么都没做,在一觉睡醒起来以后,钱就多的花也花不完。

这主要是因为2004-2005年期间,煤炭的价格开始上升,国家大力发展煤炭产业,包括煤矿以及其他与煤相关的产业链。由于矿产资源被快速开采,为了提高开采量并寻找更多的于是就征用了很多的地。

由于鄂尔多斯是一个相对地广人稀的地方,当地的牧民都有牛羊,可能每个牧民都有几百亩或者说甚至是上千亩草原、农田。这些土地一旦因为矿产资源开采被征用了之后就会给与一定的补贴。

昨天可能你还是一个很穷的人,连钱都没怎么见过,因为那是一个不太需要用钱的地方。然后到了明天告诉你,国家把你这块地占用了。因为这个地方要开采矿产,或者是别的什么,然后就给你钱。很多的牧民、农民就一下子有了很多钱。这不只是100万、200万,这个一下子是有了1000万、2000万、3000万甚至更多,彻底的一夜暴富。

人均4-5套房

正是由于鄂尔多斯人非常有钱,再加上民风淳朴,他们也没有其他途径去使用这些钱,于是当地民间借贷兴盛了起来,随着民间借贷的兴盛,整个房地产市场也活跃了起来。

那时候出来的上百家房地产开发公司其实很多都是拆借资金拆借以后诞生出来的,比如有3个人合伙,每个人出3000多万,3个人加起来就有近1亿,于是就可以拿地开发了。

正是因为如此,我朋友才特意找到了在上海一直从事房地产行业的我,希望可以借助我的专业能力一起赚钱。

于是,过去了之后,我就在康巴什红红火火地从事起房地产代理和广告业务。由于有大量的房地产项目,竞争也很激烈,因此,他们对于营销这一块需求就特别大。

以当时当地5000元/平方米的房价来算,一套房子也就50万,3000万可以买一整栋楼。当年一夜之间有了3000万的鄂尔多斯人,除了买房买车也没有其他什么花钱的渠道,没有什么限购政策,于是有些人就买了一整栋楼。

随着房价的不断上涨,5000元/平方米变成了7000元/平方米,过了年就变成10000元/平方米了。鄂尔多斯人开始发现,这一年,什么都没有做,只是买了房子再抛掉,就从3000万变成了5000万,甚至有的上亿。而那些手里赚到1亿的人,又重新投入了这个市场。

数据显示2010年,鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已在7000元/平方米以上,其中一些高端住宅项目的售价已突破2万元/平方米。

随着这个市场持续的发展,这些钱不断继续投进去,康巴什的房子越盖越多,2011年的时候,已经到了高峰,在当时,你马路上随便抓一个人都会告诉你,我有3套房子,我有4套房子,或者说我有一栋楼……

 

2

盲目

 

不知道为什么造房子

作为从上海到鄂尔多斯的一线地产人,我在康巴什认识了很多开发商的股东及公司持有人,由于那边没几个人是真正做房地产这一行的,对于很多上海常见的操盘及营销方式都可以用叹为观止来形容。

于是我开出了总销2-2.5个点的高额代理费。

要知道当时在上海,总销代理费仅为1-1.5个点,2个点就已经算是非常高的要价,而在康巴什,在鄂尔多斯,面对我2-2.5个点的要价,他们竟然都一口答应了。

半年间,我同时代理了四个项目,并为4-5个项目做顾问,而在2011年逃离前,手里共有7-8个项目。

这里的钱太好赚了,真的太好赚了。

可是回过头,还是有些后怕,因为直到我到了那边之后,才意识到,原来鄂尔多斯的老百姓不懂房地产,他的开发商也根本就不懂房地产。哪怕是一个造了20万方小区的开发商,他自己都不知道他为什么要这么做。

太疯狂,真的太疯狂了,就在我走之前。

当时星河湾也在那边拿了大片的地,就在老城区和康巴什之间,那时候是一共五个项目,做连带开发,星河湾之后一段时间内增速放缓也有一部分原因就是他大量的钱投在了泡沫巨大的四、五线城市。

2011年,当我逃离康巴什的时候,曾在公路上远远看着星河湾项目上的塔吊,我一直都想不明白,为什么星河湾当时要投那么多钱做那么高端的项目,这不符合市场逻辑啊。

当地人不知道自己在干什么

事实上,在当时,鄂尔多斯的当地人,是极其“朴素”和“朴实”的,他们面对这个市场其实是很盲目的。

鄂尔多斯的城市,不像北京、上海等城市各区都连在一起,鄂尔多斯的城市,各区之间由高速公路连接,就好像一串珍珠一样串在两头。

康巴什是在这场狂欢中被“造”出来的新区,这主要是由于在当时整个鄂尔多斯老城区的城市的面貌比较陈旧,人口密度相对较高,所以在离老城区大概在30多公里的地方,重新建了一个新区,这个就是康巴什新区。

我一直觉得,把康巴什叫做“鬼城”的叫法显得不够尊重这个得天独厚的城市,但刚建起来的康巴什新区确实是个“空城”。

这是有好多方面原因造成的。

数据显示,这个中心城区面积32平方公里的新城,2010年统计常住人口不足3万人。而在规划中,这座新城规划入住百万人。

这就造成了康巴什几百万方的库存,马路上随便拍个照片,都是楼,马路也很宽广,都是六至八车道,然而一个行人都没有,一辆车都没有。

鄂尔多斯人,是依靠煤矿和土地变成有钱人的,他们的钱非常非常的多,多到可以凭空建造一个康巴什出来。可是,当地人第一不懂经济,第二不懂房地产,他们就只有钱。他根本就不知道自己在干什么。

虽然在当时,当地有很多政府规划及专家分析都表示未来会有人口导入,能在2-3年里消耗掉这些库存。但从事实来看,鄂尔多斯作为一个资源型的城市,在当时并不具备吸引人才的条件。

然而执政者却并没有意识到这一点,这个城市的民众也没有这些意识。

2010年全市在建项目总投资超过800多亿元,2011年则是1070亿元,到了2012年更是高达1500亿元,而鄂尔多斯地方财政总收入2010-2012年分别为365亿、538亿和810亿元,这意味着,政府每年拿出相当于财政收入两倍的钱搞城市建设。

可是,当地的人们并不是在建造这个城市,而是在消耗这个城市。

2011年,整个康巴什的市区住宅的价格已经超过了10000元/平方米,市中心的已经有12000-15000元/平方米的价格,即使是商用物业也到了10000-15000元/平方米。作为一个资源型城市,对于商业业态的需求并没有第三产业服务型城市那么高,康巴什的人根本就不用了那么多的高级写字楼,因此90%左右的写字楼都是空着的。

饮鸩止渴,太过疯狂

你能想象,一个城市,开发商不懂房地产,老百姓不懂房地产,但都在伴随的房地产狂欢吗?

在我所接触的同行中,在当地从事房地产开发的,没有本地人,或者说本地人没有真正的去做房地产开发商这个事情,反而是像我和我朋友这样的外来人员为主。在一开始,在康巴什从事房地产开发的,主要就是那些过去买卖煤矿的那一群人。

最为讽刺的是,事实上,“这个房子没有卖给过任何人”,都只是鄂尔多斯人自己在炒,最初的时候,可能拥有3000万的人变成了3亿,但这些钱并不是现金,而是房地产累加出来的资产,全部就在康巴什这个地方。

康巴什有很多很多的房子,都卖给了这些人,形成了一个“自循环”,就局限在整个鄂尔多斯人中,形成了一个内循环。相当于所有人都是参与了这一场游戏。

在当时,由于我同时代理了好几个房地产项目,在做客户调研和样本分析的时候,我竟然发现,这些项目的客户竟然是同一批人。

我总不能自己和自己抢客户吧!

就是在这个时候,我觉得这个市场已经彻底疯了,也是在这个时候,我选择了离开。

我离开的时候是2011年9月,在当时还有几百家开发商在玩这个游戏,可是到了年底的时候,其中80%就消失了,一夜间,工地上的人也跑光了,只留下塔吊还是竖在那边,“鬼城”一下就传开了。

接着,市场崩塌了,那些原先拥有3000万,后来变成3个亿的人,什么都没有了。一夜之间回到原点。原来有3000万,原来是一场梦。

然而,其实在最早的时候,我们这些人是很羡慕鄂尔多斯当地人的,因为他什么都不用干,就能获得那么多的东西。但是崩塌以后,大家都在想,就觉得这个东西很公平。你不具备掌握大量财富的能力,这个财富,自然就会被吃掉,所有人都逃不开市场这只无形之手。

在我回到上海之后不久,以前在鄂尔多斯、在康巴什认识的朋友们也纷纷离开了那个地方,被冠上“鬼城”之名的鄂尔多斯也在几年中渐渐被人遗忘。

事实上,鄂尔多斯的房价在经过了当年的一个猛涨到猛降,现在也已经开始渐渐出现了回升,现在已经差不多回升到2010年的水平了。

这个城市,用了整整9年的时间填补当年的疯狂。

所以,当我近期得知鄂尔多斯成为了所有城市中外流人口在居住地买房占比最高的城市时,我也不意外,在经历过当年那一切的鄂尔多斯人,应该不会再对当地房价保有太大的期望,而是希望可以找一个合适的城市,好好生活下去。

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