相比收益，我们更关心：断崖式的归零风险。
文/水库
一）学区房
买学区房 –> 抢好学校 –> 读好成绩 –> 进上流社会 –> 学区房升值？
今天，我们讲讲学区房的来龙去脉。
二）学区房是什么
学区房是什么。在很多人的理解中，学区房意味着：
“房子，顺便还能读好学校”。
上次和几个北京人聊天，他们觉得北京人的态度，就是一茬子钱赚二茬子活。
凡事都要“多功能”。
仿佛，多功能就是赚到似的。
而事实上这个观点是错误的。
世界上的事情，无非是“一分价钱一分货”，从来没有白吃的午餐。
你如果具有二份功能，你就付了二份的钱。市场是有效的，不会白送白给。
而学区房真正的意义呢。学区房=“房子+学票”。
好比一个地区，普遍的二房是300万/套。而带学区的房子要贵一点，要500万/套。
那么，你买一套学区房。其实就是“300W房子+200W学票”。
三）学票有多贵
学票有多贵。这个问题一下子没法反应。很多人说价值混杂在一起，无法拆分。
但是我们可以举几个特例，比如，就是著名的“过道学区房”。
在这个例子中，我们可以假设房屋的价值为“零”。
因为它本身没有任何居住、出租，使用价值，就是一个学区入场券，就是一张学票。
“学票”是有定价的。对口的小学不同，学票的定价，有150W，300W，450W等各档。
这也同时解答了一个问题，“学区房要买小”。
因为学区房的价值，无非是一张学票。
你150W的学票，平摊到50平米，每平米可以因此涨价30000元/m。
可是如果你是100平米二居，摊下来仅15000元/m
如果你是500平米别墅，差异仅3000元/m。
四）投资
我们可以按照“拆骨法”，把学区房的价值拆成“房子+学票”。
其中，学票的价值是固定的，不会随室内面积大小而变化。
北京是一个比较学区房崇拜的城市，北京的“学票”，经过拆骨法折算后，价值大约在300万元/张左右，上海浦东是200万/张。
现在就回到了我们的话题，《为什么不买学区房》。
众所周知，水库是炒房子的。房地产是我们的主业，对于房产的研究伴随我们朝夕生活，每天想上十七八次。
但是，职业炒家为什么不买学区房呢。
因为当你买学区房，其实你并不是在投资“房子”。
当你花500W买了一套学区房。其实你是花了300W买了房子+200W学票。
然后，你要祈祷投资升值。
投资升值怎么办，例如500W的房子涨到1000W了。
这个时候，你再用拆骨法去看。600W房产+400W学票。
不仅仅房价要翻倍，而且学票价格也需要翻倍。
好了，现在问题来了；
到底是房产涨得快，还是学票涨得快
学票长线保值增值么
你对学票有研究么
我们的回答，是三个“No，No，No”
首先，我们是职业炒家，不是教育局干部。
我们恪守着“隔行如隔山，不熟不做”的铁律。
你说学票很好，我听着，可是这行我们不碰。隔行如隔山，跨界的成本代价，是非常非常高昂的。
我们宁可不做。
蠢女人买房子，总是想要买最好的房子。总以为，“职业炒家”手中都是顶级豪宅；总以为，买好房子才是NB的人。
不是的，我们买最易升值的房子，而不是最好的房子。
蠢女人总是以为，买房就要买最NB的房子。学区房就是一种最强功能的房子。
不是的。在职业炒家的眼里，只有升得快不快，风险和潜力。
这是贵妇病，要做减法，而不是加法。
然后，如果一定让我对学区房投资说二句的话。谨慎跨界的嘀咕：
我对“学票”的价值走势完全不看好。
五）学票的软肋
从“价值”的角度说，“学区房”无非是父母的一个梦。
在父母心目中，是这样的：
“读了名牌幼儿园，才能读名牌小学，才能读重点中学，才能读重点高中，才能读重点大学。才能以优异的成绩毕业，进外企当白领，做机关做公务员，光宗耀祖”。
如果你切得细一点，逻辑链是这样的；
1）我对口的是好学校
2）进了好学校就有好教育
3）有了好教育就有好工作
我们需要指出的是，这“三段论”逻辑。哪一段，都不对。我们现在看待学区房，就好比沙滩上的泥足巨人。
学区房的第一个问题，“激励机制”是不对的。
好比我是一个厨师，我有一道拿手菜“水晶虾仁”。
当年静安宾馆凭这道菜征服了上海上流社会、宾客如云。饭店赚到了大把的钱，老板给厨师涨工资。
好比我是一个导演。连续几部戏票房大卖。随着我水平越来越高超，导演的声望越来越高。明收入，潜收入，各项好处肥腴得天上人间。
这些都是“正激励”。
正激励的意思，是“做得好，加工资”。一个人可以拿到他的勤劳报酬。
而在“学区房”制度下呢，学区房的受益者是房东！
好比我是一个特级教师。为了班里几个顽劣，而且愚钝的学生，那是耗费了心神。如慈母般的关怀，让小朋友乖乖学习，天天向上。
而结果呢；
结果学校成了名校。最美校长的名誉传遍了新界北区。
你周边附近的房子都成了“学区房”，房价纷纷升值。
房东发了大财，而学校呢，老师呢，辛勤付出的老师呢。
没有，什么也没有，一分钱回报也没有。
所以这个“激励机制”是不对的，在西方社会，或者中国的私立学校。
校长赢利的主要手段是“收费”。好的私立学校要几十万一年，但是家长还愿意付这钱。
“高收费”的基础下，校长就有能力给教师发高工资。监督校工服务，改善学校设施。
可是在“公有制”制度下，学校是不收费的。
“好老师”的价值，外溢到了房地产上面。
许多家长，对着清单目录，绞尽脑汁进了排名靠前的小学。
你以为你买定“学区房”，从此松了一口气，小孩子就能受到良好教育了？
不是的，因为老师没有激励。
公立学校，肯定是越办越差的。
六）教育局
接着你又问，“从整体而言，公立学校并不差。也能和私立平起平坐”。
这个说法是对的。你看国企也不差，也能和私企平起平坐。
这二年，国企甚至比私企混得更好。
可是这件事的背后是什么，是“资源投入”。
就好比国企 vs 私企。国企是肯定搞不好的，效率低下，人事腐败。
可是每过十年，中央突然就给你发了20亿。
鸟枪换炮，国企统统搬入了最好的政府办公大楼。
领导的奔驰，奥迪，纷纷买起来。
小兵们加几十级工资。
一夜之间抵得上你十年奋斗。
而这些钱哪来的，这钱可不是靠国企自己“赢利”赚来的。
是靠央行妈妈，亲妈注资的。
每过个十年左右任期，央妈妈就给你“增资扩股”。从90年代的1000W，到后来的一亿，十亿，百亿，混国企系统的人都知道。
对于教育系统，原理是一样的。
“公立教育”肯定是完蛋的。里面的人事斗争，政工倾扎，编制内人员有1/3是老师就不错了。
可是每过十年，区教育局就会给你一笔大钱。让你鸟枪换炮，该修的全部修修，该换的全部世界一流水准。
政府最喜欢开发什么样的地区，最喜欢兴建什么样的地铁。答案是：政府持有空地最多的地区。
同样道理，政府会扶植怎样的学校。
答案是：新学校。
如果你花了大价钱，买入最昂贵最优质的“学区房”，并指望着自己的“名校”永葆青春。
你会失望地发现，小业主手里的学区房，越来越走下坡路，一直到十年之后的破破烂烂不堪。
而教育局拨重资，扶植打造郊区的新校。
因为地皮都在他手里，可以“卖地”。
你手中的公立教育学区房，注定会一天天地烂下去。
七）教育局的黑暗
作为一个世世代代混教育系统的家族来说，俺还要补充一句：
教育局，脏，真脏
教育系统，黑，真黑
教育系统可以说是中国各部委中，最脏、最王八坑子的一个系统。
为什么，因为教育系统特别地“穷”。
穷，再加上一堆的知识分子，小鸡肚肠的事有多少，可想而知了。
在中国各大部委，受人受气不是相同的。最开明，最舒畅的，肯定是和“钱”打交道的。无论是招商引资，还是外经贸，商务部。
凡是“做生意”的部委，日子都很滋润。人际关系也比较和谐，反正财帛花不完。
而最脏的，就是那些“又穷”“又酸”的部委。
小鸡肚肠，王八绿豆眼，畜生嘴脸。
你“学区房”赚了那么多的钱，教育部那帮家伙眼睛都快要绿了。中国的规矩是，一旦你赚了钱，权贵就要跳出来“改规则”。
如果学区房，能升值几百万的话。
教育部肯定会跳出来，用种种方法，把审批权抓到手里。
把“学区”“学区房”的溢价，抓到教育部的手里。
这是多大的一块肥肉啊。
虽然我不确定具体会发生些什么，但是我对xxx的人品是确信无疑的。
八）教育的贬值
我们回顾三大逻辑。
1）我对口的是好学校
2）进了好学校就有好教育
3）有了好教育就有好工作
一般来说，“地段生”是很受歧视的。
哪怕你进了名校，你和“条子生”也是分班的，会单独分配给你老师，而且老师往往很不给力。
毕竟学校没有收你好处，他凭什么用心教你。
“进个好学校，就有好教育”，这句话是要打个很深的购物折扣的。
进一步讲，“有了好教育，就有好工作”这话也不对。
简单点说，教育在贬值。
目前台北考大学的录取分数线是0.5分，满分650分。
按照马政府规定，写一个名字1分。
也就是你只要能写自己的名字“猪三弟”，你就能上湾湾的大学。
出现这种情况，一方面是台湾的扩招，大学的产能急剧增加。
另一方面则是人口数减少，baby数减少。
类似的情况，在中国，在上海，同样也在发生，或许都不用下代人20年。
因为“教育”其实是一种产业，和饭店没什么区别。
你只要资源投下去，“教育”的产能是可以不停扩张的。
而人口的形势不乐观，虽然官方不说，但“大学生”的含金量不停贬值，而且贬得一塌糊涂。
1979年恢复高考时，大学生是“国家干部”。
只要你有大学文凭，直接就给个县长科长之类的干起。每个月国家还发粮油，上吏部名单。
2016年今时今日，上海的一本率早就超过了20%，大学生卖猪肉都上不了新闻了。
哪怕你不仅仅读大学，你还读“名校”。可复旦、交大，一样在扩招。复旦和交大的文凭，一样在注水。更可怕的是连研究生，博士生都不值钱。
“读最好的幼儿园，最好的小学，最好的中学，最好的大学”，“然后和你一样，做毕业3000/月的屌丝小白领”。
“万般皆下品，唯有读书高”，已经崩塌了。
现代社会的竞争，已经越来越不是“文凭”之间的竞争，未来“东京大学”毕业的学员，只配去日资公司做个小职员。
我们知道，“学区房”是很贵的。
如果是单价，北京的“学区/非学区”可以贵到180%，上海的浦东“学区/非学区”可以贵到160%，许许多多的人都在骂房价贵。
你买一套房子，需要一生一世的积累，需要几代人的凑钱。能让你骂娘骂上几年，可你又怎么不骂学票贵。
你有没有想过，你花那么多钱买来的学票。真的值么？
你想过这400万投下去，最终只能培养一个月薪3000元的小职员么。
你想过这400万投下去，成本效益比完全不成收获么。
你想过这400万投下去，就是买了个假古董么。
学票本身不停的贬值趋势，“茴”字几种写法，“之乎者也”越来越不重要。
复旦毕业不如科长小舅，而且这个趋势目前还无可逆转。
九） 结语
如果一套房子，既能给你舒适的生活享受，又能让你进一所不错的小学。
这无疑是一件好事。
我们真正关心的，是“溢价”。我们并不反对学区房，我们只反对：“溢价过高”。
万事均有价，万物均有合理估值。
目前学区房的市场，主要由一些湖北，湖南的“高分低能”妈妈所主导。她们掏出了自己的血汗工资，不惜血本堆砌在学区房上，并把价格砸高。
但是我们从功能、趋势、风险等，各方面分析下去。我们认为“学票=房价80%”目前的估值，是站不住的。
按照这趋势再下去，“学票=京沪房价100%”，这可真的需要非常非常大的想象力……
学区房这玩意，连20年寿命都活不到。悲观一点的，乃认为10年就顶天了。这段时间，只够你塞二个小朋友。
世人总是说学区房无泡沫，学区房涨得快，要跌也不会跌学区的。可其实学区房才是一个断崖式大泡泡。
我们不买学区房，更担心的是学区房背后深不可测瞬间归零风险。
