学区房是否有价值?

相比收益,我们更关心:断崖式的归零风险。

文/水库

 

一)学区房

 

买学区房 –> 抢好学校 –> 读好成绩 –> 进上流社会 –> 学区房升值?

今天,我们讲讲学区房的来龙去脉。

 

二)学区房是什么

 

学区房是什么。在很多人的理解中,学区房意味着:

“房子,顺便还能读好学校”。

上次和几个北京人聊天,他们觉得北京人的态度,就是一茬子钱赚二茬子活。

凡事都要“多功能”。

仿佛,多功能就是赚到似的。

而事实上这个观点是错误的。

世界上的事情,无非是“一分价钱一分货”,从来没有白吃的午餐。

你如果具有二份功能,你就付了二份的钱。市场是有效的,不会白送白给。

而学区房真正的意义呢。学区房=“房子+学票”。

好比一个地区,普遍的二房是300万/套。而带学区的房子要贵一点,要500万/套。

那么,你买一套学区房。其实就是“300W房子+200W学票”。

 

三)学票有多贵

 

学票有多贵。这个问题一下子没法反应。很多人说价值混杂在一起,无法拆分。

但是我们可以举几个特例,比如,就是著名的“过道学区房”。

在这个例子中,我们可以假设房屋的价值为“零”。

因为它本身没有任何居住、出租,使用价值,就是一个学区入场券,就是一张学票。

“学票”是有定价的。对口的小学不同,学票的定价,有150W,300W,450W等各档。

这也同时解答了一个问题,“学区房要买小”。

因为学区房的价值,无非是一张学票。

你150W的学票,平摊到50平米,每平米可以因此涨价30000元/m。

可是如果你是100平米二居,摊下来仅15000元/m

如果你是500平米别墅,差异仅3000元/m。

 

四)投资

 

我们可以按照“拆骨法”,把学区房的价值拆成“房子+学票”。

其中,学票的价值是固定的,不会随室内面积大小而变化。

北京是一个比较学区房崇拜的城市,北京的“学票”,经过拆骨法折算后,价值大约在300万元/张左右,上海浦东是200万/张。

现在就回到了我们的话题,《为什么不买学区房》。

众所周知,水库是炒房子的。房地产是我们的主业,对于房产的研究伴随我们朝夕生活,每天想上十七八次。

但是,职业炒家为什么不买学区房呢。

因为当你买学区房,其实你并不是在投资“房子”。

当你花500W买了一套学区房。其实你是花了300W买了房子+200W学票。

然后,你要祈祷投资升值。

投资升值怎么办,例如500W的房子涨到1000W了。

这个时候,你再用拆骨法去看。600W房产+400W学票。

不仅仅房价要翻倍,而且学票价格也需要翻倍。

好了,现在问题来了;

到底是房产涨得快,还是学票涨得快
学票长线保值增值么
你对学票有研究么
我们的回答,是三个“No,No,No”

首先,我们是职业炒家,不是教育局干部。

我们恪守着“隔行如隔山,不熟不做”的铁律。

你说学票很好,我听着,可是这行我们不碰。隔行如隔山,跨界的成本代价,是非常非常高昂的。

我们宁可不做。

蠢女人买房子,总是想要买最好的房子。总以为,“职业炒家”手中都是顶级豪宅;总以为,买好房子才是NB的人。

不是的,我们买最易升值的房子,而不是最好的房子。

蠢女人总是以为,买房就要买最NB的房子。学区房就是一种最强功能的房子。

不是的。在职业炒家的眼里,只有升得快不快,风险和潜力。

这是贵妇病,要做减法,而不是加法。

然后,如果一定让我对学区房投资说二句的话。谨慎跨界的嘀咕:

我对“学票”的价值走势完全不看好。

 

五)学票的软肋

 

从“价值”的角度说,“学区房”无非是父母的一个梦。

在父母心目中,是这样的:

“读了名牌幼儿园,才能读名牌小学,才能读重点中学,才能读重点高中,才能读重点大学。才能以优异的成绩毕业,进外企当白领,做机关做公务员,光宗耀祖”。

如果你切得细一点,逻辑链是这样的;

1)我对口的是好学校

2)进了好学校就有好教育

3)有了好教育就有好工作

我们需要指出的是,这“三段论”逻辑。哪一段,都不对。我们现在看待学区房,就好比沙滩上的泥足巨人。

学区房的第一个问题,“激励机制”是不对的。

好比我是一个厨师,我有一道拿手菜“水晶虾仁”。

当年静安宾馆凭这道菜征服了上海上流社会、宾客如云。饭店赚到了大把的钱,老板给厨师涨工资。

好比我是一个导演。连续几部戏票房大卖。随着我水平越来越高超,导演的声望越来越高。明收入,潜收入,各项好处肥腴得天上人间。

这些都是“正激励”。

正激励的意思,是“做得好,加工资”。一个人可以拿到他的勤劳报酬。

而在“学区房”制度下呢,学区房的受益者是房东!

好比我是一个特级教师。为了班里几个顽劣,而且愚钝的学生,那是耗费了心神。如慈母般的关怀,让小朋友乖乖学习,天天向上。

而结果呢;

结果学校成了名校。最美校长的名誉传遍了新界北区。

你周边附近的房子都成了“学区房”,房价纷纷升值。

房东发了大财,而学校呢,老师呢,辛勤付出的老师呢。

没有,什么也没有,一分钱回报也没有。

所以这个“激励机制”是不对的,在西方社会,或者中国的私立学校。

校长赢利的主要手段是“收费”。好的私立学校要几十万一年,但是家长还愿意付这钱。

“高收费”的基础下,校长就有能力给教师发高工资。监督校工服务,改善学校设施。

可是在“公有制”制度下,学校是不收费的。

“好老师”的价值,外溢到了房地产上面。

许多家长,对着清单目录,绞尽脑汁进了排名靠前的小学。

你以为你买定“学区房”,从此松了一口气,小孩子就能受到良好教育了?

不是的,因为老师没有激励。

公立学校,肯定是越办越差的。

 

六)教育局

 

接着你又问,“从整体而言,公立学校并不差。也能和私立平起平坐”。

这个说法是对的。你看国企也不差,也能和私企平起平坐。

这二年,国企甚至比私企混得更好。

可是这件事的背后是什么,是“资源投入”。

就好比国企 vs 私企。国企是肯定搞不好的,效率低下,人事腐败。

可是每过十年,中央突然就给你发了20亿。

鸟枪换炮,国企统统搬入了最好的政府办公大楼。

领导的奔驰,奥迪,纷纷买起来。

小兵们加几十级工资。

一夜之间抵得上你十年奋斗。

而这些钱哪来的,这钱可不是靠国企自己“赢利”赚来的。

是靠央行妈妈,亲妈注资的。

每过个十年左右任期,央妈妈就给你“增资扩股”。从90年代的1000W,到后来的一亿,十亿,百亿,混国企系统的人都知道。

对于教育系统,原理是一样的。

“公立教育”肯定是完蛋的。里面的人事斗争,政工倾扎,编制内人员有1/3是老师就不错了。

可是每过十年,区教育局就会给你一笔大钱。让你鸟枪换炮,该修的全部修修,该换的全部世界一流水准。

政府最喜欢开发什么样的地区,最喜欢兴建什么样的地铁。答案是:政府持有空地最多的地区。

同样道理,政府会扶植怎样的学校。

答案是:新学校。

如果你花了大价钱,买入最昂贵最优质的“学区房”,并指望着自己的“名校”永葆青春。

你会失望地发现,小业主手里的学区房,越来越走下坡路,一直到十年之后的破破烂烂不堪。

而教育局拨重资,扶植打造郊区的新校。

因为地皮都在他手里,可以“卖地”。

你手中的公立教育学区房,注定会一天天地烂下去。

 

七)教育局的黑暗

 

作为一个世世代代混教育系统的家族来说,俺还要补充一句:

教育局,脏,真脏
教育系统,黑,真黑
教育系统可以说是中国各部委中,最脏、最王八坑子的一个系统。

为什么,因为教育系统特别地“穷”。

穷,再加上一堆的知识分子,小鸡肚肠的事有多少,可想而知了。

在中国各大部委,受人受气不是相同的。最开明,最舒畅的,肯定是和“钱”打交道的。无论是招商引资,还是外经贸,商务部。

凡是“做生意”的部委,日子都很滋润。人际关系也比较和谐,反正财帛花不完。

而最脏的,就是那些“又穷”“又酸”的部委。

小鸡肚肠,王八绿豆眼,畜生嘴脸。

你“学区房”赚了那么多的钱,教育部那帮家伙眼睛都快要绿了。中国的规矩是,一旦你赚了钱,权贵就要跳出来“改规则”。

如果学区房,能升值几百万的话。

教育部肯定会跳出来,用种种方法,把审批权抓到手里。

把“学区”“学区房”的溢价,抓到教育部的手里。

这是多大的一块肥肉啊。

虽然我不确定具体会发生些什么,但是我对xxx的人品是确信无疑的。

 

八)教育的贬值

 

我们回顾三大逻辑。

1)我对口的是好学校

2)进了好学校就有好教育

3)有了好教育就有好工作

一般来说,“地段生”是很受歧视的。

哪怕你进了名校,你和“条子生”也是分班的,会单独分配给你老师,而且老师往往很不给力。

毕竟学校没有收你好处,他凭什么用心教你。

“进个好学校,就有好教育”,这句话是要打个很深的购物折扣的。

进一步讲,“有了好教育,就有好工作”这话也不对。

简单点说,教育在贬值。

目前台北考大学的录取分数线是0.5分,满分650分。

按照马政府规定,写一个名字1分。

也就是你只要能写自己的名字“猪三弟”,你就能上湾湾的大学。

出现这种情况,一方面是台湾的扩招,大学的产能急剧增加。

另一方面则是人口数减少,baby数减少。

类似的情况,在中国,在上海,同样也在发生,或许都不用下代人20年。

因为“教育”其实是一种产业,和饭店没什么区别。

你只要资源投下去,“教育”的产能是可以不停扩张的。

而人口的形势不乐观,虽然官方不说,但“大学生”的含金量不停贬值,而且贬得一塌糊涂。

1979年恢复高考时,大学生是“国家干部”。

只要你有大学文凭,直接就给个县长科长之类的干起。每个月国家还发粮油,上吏部名单。

2016年今时今日,上海的一本率早就超过了20%,大学生卖猪肉都上不了新闻了。

哪怕你不仅仅读大学,你还读“名校”。可复旦、交大,一样在扩招。复旦和交大的文凭,一样在注水。更可怕的是连研究生,博士生都不值钱。

“读最好的幼儿园,最好的小学,最好的中学,最好的大学”,“然后和你一样,做毕业3000/月的屌丝小白领”。

“万般皆下品,唯有读书高”,已经崩塌了。

现代社会的竞争,已经越来越不是“文凭”之间的竞争,未来“东京大学”毕业的学员,只配去日资公司做个小职员。

我们知道,“学区房”是很贵的。

如果是单价,北京的“学区/非学区”可以贵到180%,上海的浦东“学区/非学区”可以贵到160%,许许多多的人都在骂房价贵。

你买一套房子,需要一生一世的积累,需要几代人的凑钱。能让你骂娘骂上几年,可你又怎么不骂学票贵。

你有没有想过,你花那么多钱买来的学票。真的值么?

你想过这400万投下去,最终只能培养一个月薪3000元的小职员么。
你想过这400万投下去,成本效益比完全不成收获么。
你想过这400万投下去,就是买了个假古董么。
学票本身不停的贬值趋势,“茴”字几种写法,“之乎者也”越来越不重要。

复旦毕业不如科长小舅,而且这个趋势目前还无可逆转。

 

九) 结语

 

如果一套房子,既能给你舒适的生活享受,又能让你进一所不错的小学。

这无疑是一件好事。

我们真正关心的,是“溢价”。我们并不反对学区房,我们只反对:“溢价过高”。

万事均有价,万物均有合理估值。

目前学区房的市场,主要由一些湖北,湖南的“高分低能”妈妈所主导。她们掏出了自己的血汗工资,不惜血本堆砌在学区房上,并把价格砸高。

但是我们从功能、趋势、风险等,各方面分析下去。我们认为“学票=房价80%”目前的估值,是站不住的。

按照这趋势再下去,“学票=京沪房价100%”,这可真的需要非常非常大的想象力……

学区房这玩意,连20年寿命都活不到。悲观一点的,乃认为10年就顶天了。这段时间,只够你塞二个小朋友。

世人总是说学区房无泡沫,学区房涨得快,要跌也不会跌学区的。可其实学区房才是一个断崖式大泡泡。

我们不买学区房,更担心的是学区房背后深不可测瞬间归零风险。

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